전세보증금반환소송 조력을 받아

전세보증금반환소송 조력을 받아

 

지역이 넓고 인구가 많은 도시를 포함하여 그와 밀접한 관계가 있는 주변 지역의 가택 비용이 누일 높은 값을 돌파하는 중에, 일시적으로 안정세를 보였던 전세 금원도 점점 상승하는 상황입니다. 또한 무리한 갭투자나 1개의 주택을 가지고 여러개의 전세계약을 체결하는 등 비정상적인 계약행위 과정에서 선량한 전세입자들이 전세보증금 편취를 당하는 사건도 다시 증가하고 있습니다. 주의할 점은 일반인들이 ‘전세’라고 말하는 계약은 민법상 전세권 설정계약이 아닌 주택임대차보호법상의 주택 임대차 계약이라는 것입니다. 민법상 전세권은 전세금을 지급하고 특정 목적물을 일정기간 동안 사용수익 할 것을 약정하는 것을 말하며, 이는 물권적 효력이 있기 때문에 사후에 전세금 반환이 되지 않는 경우 목적물 전부에 대해 즉 주택 가액이 10억이고 전세금이 5억이라 하더라도, 10억에 해당하는 주택을 전부 강제경매 절차를 통해 매각하고, 남은 금액에서 우선변제받을 수 있는 권리가 있는 것입니다.

 

 

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이 경우 전세보증금반환소송은 사실상 할 필요가 없으며, 설정된 전세권을 실행함으로써 자신의 전세금을 회수하면 족합니다. 하지만 실제 일반 전세입자들이 맺는 계약은 물권적 전세계약이 아닌 채권적 전세계약, 즉 주택 임대차 계약입니다. 민법상 전세권은 등기를 해야하며, 이를 위해서는 집주인의 동의와 몇백만원에 달하는 등기비용이 추가로 발생하기 때문에 대부분의 집주인들은 전세권 설정을 하는 일은 많지 않습니다.

 

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주택임대차 계약은 주택 소유자가 임차인에게 주택을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대한 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다. 이때 매달 차임을 지급하는 경우 통상 월세계약이라 하며 전세금을 일시에 지급하였다가 임대차 계약 종료시 반환받는 것을 전세계약이라 칭하는 것입니다. 전세계약 기간이 종료되기 이전에는 다음과 같은 방식으로 전세금반환을 확보해둘 필요가 있습니다. 먼저 주택 소유자에게 계약갱신의 의사가 없음을 고지하고 집주인의 협조를 얻어 부동산에 자신이 살고 있는 주택을 전세매물로 등록을 해두어야 합니다. 만약 집주인이 이러한 협조에 응하지 않거나 전세금을 돌려주려는 의사가 없는 경우 정확한 전세계약기간 만료 일자와 해당 일자에 전세금을 돌려주지 않으면 주택임대차보호법상 만사적 조치를 진행할 것을 통보해두어야 합니다.

 

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허나 이러한 사전적인 조처에도 물구하고 실지로 그 집의 소유자는 새로운 임대차 계약에서, 돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람이 출현하지 않거나 전세금이 하락했다는 이유로 전세금 반환을 해주지 않는 경우가 대부분입니다. 전세보증금반환소송은 기본적으로 민법상 채권의 성질을 가지는 임대차계약의 내용을 정확히 알고, 특히 주택임대차보호법의 규정을 정확히 알고 대응해야만 소중한 재산을 지킬 수 있습니다. 특히 주택임대차는 확정일자를 받지 못하면 대항력이나 우선변제권이 없는 등 물권에 법적 보호가 낮기 때문에 민사분야 변호사를 통한 전제보증금 반환소송이 이루어져야만 자신의 소중한 재산권을 지킬 수가 있습니다. 특히 시세보다 저렴한 전세매물이 나왔다는 핑계로 1개의 목적물에 다수의 임차보증금을 수령하고 도주하는 전세사기나 권리관계의 복잡함을 알지 못하는 임차인의 무지를 이용하여 임차보증금을 편취하는 사례도 여전히 많은 현실입니다.

 

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전세보증금반환소송은 기초적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 정한 법률 상 대항하는 힘, 획정일자, 우선변제권, 임차권등기명령 등을 정확히 알고 있어야 합니다. 대항력이란 채권적 효력만 있는 임대차 계약을 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하는 것으로 주택의 점유, 인도 및 주민등록이 이루어지면 효력이 발생합니다. 다만 대항력은 어디까지나 전세기간 안의 주거할 권리만 보장하는 것으로 계약종료 이후 전세금에 대한 반환을 보장해주지 않습니다. 이를 위해서 주택임대차보호법은 대항력 취득 후 행정관청에서 확정일자를 받은 다음날부터 주택에 대한 우선변제권의 효력을 부여합니다. 이러한 기본적인 전세계약 법적 보호 장치가 이루어져야 사후에 전세보증금 반환소송에서도 수월하게 권리를 지킬 수 있기 때문에 사전에 민사분야 변호사의 조력을 받아 전세, 임대차 관련 계약을 체결하는 것이 안전한 선택입니다.

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전세 약조 만기 후에도 보유자가 일정한 기간 빌려 쓸 때 그 부동산의 보유자에게 맡기는 균등한 금원을 돌려주지 않는다면, 변호사를 통해 임차권등기명령을 신청하고, 확정일자를 받은 임대차 계약서, 임차권등기명령, 집주인과 주고받은 문자 내용 등을 근거로 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다. 전세보증금반환소송에서 승소를 하게 되면 주택목적물에 대한 집행권원이 발생하여 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다. 만약 소송이 벌거롭고 시간이 오래걸릴것으로 예상한다면, 지급명령 신청을 통한 전세보증금 반환도 합리적 방법입니다. 지급명령 신청은 채무자(집주인)이 이의를 제기하지 않으면, 전세금 반환을 청구한 임차인의 주장이 그대로 확정되고 강제집행을 할 수 있습니다. 30대 신혼부부 A씨는 전세금을 돌려주겠다는 집주인의 말만 믿고 새로운 전세계약까지 체결했다가 계약종료일에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 민사변호사를 통해 전세보증금 반환소송을 제기하였습니다. 특히 임차권등기명령 제도를 알지 못해 그냥 이사를 하려했다가 민사변호사의 조언을 듣고, 아내만 새로운 집으로 주민등록을 하여 전세금보증금 반환소송에서 어렵지 않게 집행권원을 획득할 수 있었습니다. 이처럼 전세금은 대부분의 서민가정의 전재산이나 다름 없는 소중한 재산인 만큼, 반드시 민사변호사의 조력을 받아 전세보증금 반환소송을 진행하는 것이 필요하다 할 것입니다.

 

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